Achat d’un immeuble: Les chiffres de la deuxième année!

Après mon article sur les chiffres 2010 voici les chiffres pour 2011 pour notre immeuble !
Encore une fois avec la double vision économique et fiscale.
Pour vous rafraîchir la mémoire voici l’article avec les chiffres 2010 :
http://immeublederapport.blogspot.com/2011/01/achat-dun-immeuble-les-chiffres-de-la.html



Maintenant on passe à l’année 2011 !

Vision économique

Loyers encaissés (charges comprises) du 01/01 au 31/12: 16 894.06€
Remboursement prêt sur la période: -13 959.12€
Assurance Propriétaire Non Occupant: -166€
Edf des communs (récupéré sur les charges des locataires): -96.12€
Eau (récupéré sur les charges des locataires): -446.83€
Travaux d’amélioration: -193.80€
Taxe foncière : -848€
Frais d’agence : -505.91€
Cash Flow net sur la période: +678.28€
Eléments marquants sur la période:
- Le plus grand appartement à été vide durant 2 suite à un changement de locataire, et le 2ème plus grand appartement à également été vide durant 1 mois suite à un changement de locataire.
- 2 des 4 appartements ont étés loués et mis en gestion dans une agence (d’où les frais d’agence), le tarif a été négocié donc je me suis laissé tenté. Cela correspond également à une envie de faire moins d’aller retour pour les visites/etc pour passer plus de temps à la maison pour profiter d’un joyeux évènement survenu en 2011 ! ;)

Vision fiscale

Les 2 principales différences sont:
- L’emprunt: dans le résultat fiscal seul les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur se déduisent, pas le remboursement du capital…
- Les charges récupérables sur les locataires: On retient pour le calcul des impôts les loyers hors charges; de ce fait il convient de ne pas déduire les factures récupérables (EDF, eau, etc…)
On arrive donc au résultat suivant:
Loyer hors charges: 16 043.02€
Frais d’emprunt (intérêts; assurances): -7 210.81€
Assurance Propriétaire Non Occupant: -166€
Travaux d’amélioration: -193.80€
Taxe foncière : -848€
Frais d’agence : -505.91€
Forfait logement à déduire pour le calcul du résultat fiscal (20€/logement): -80€
CSG/CRDS 2011 déductible : 37.41€
Résultat fiscal: 7 001.09€

En 2012 je payerais 13.5% de CSG/CRDS soit -945.15€ (dont 406.06€ récupérable en 2013)
Et les impôts sur les revenus sur ce résultat (TMI = 14% pour 2011) -980.15€
Sur l’année 2011 l’immeuble nous aura donc coûté:
Résultat économique – CSG/CRDS – Impôts sur les revenus
678.28€ – 945.15€ – 980.15€ = -1 247.02€
Soit 103.92€/mois ou encore 3,42€/jour pour mon petit immeuble !

Depuis l’achat l’immeuble nous aura couté :
En 2010 : -1 676.88€
En 2011 : -1 247.02€
Soit 2 923.90€ depuis le début TOUT ou… 5,21€/jour !
Pour les fumeurs (dont je fais parti !) cela représente moins d’un paquet de cigarettes par jour…
Donc pour les fumeurs arrêtez de fumer et payez-vous un immeuble avec les économies réalisées!!!
Alors toujours inaccessible comme projet ?

Rendez vous dans 12 mois pour une nouvelle mise à jour!