Achat d'un immeuble: Les chiffres de la première année!

A tous ceux qui se posent la question du coût de la possession d'un immeuble voici quelques chiffres basés sur ma propre expérience, avec la double vision économique et fiscale.

Je précise que le seul apport que nous avons mis dans la balance est le montant des frais de notaire.

Vision économique

Achat le 18/06/2010: 192 500€

Frais de notaire: 13 900€

Loyers encaissés (charges comprises) du 18/06 au 31/12: 8 495,20€

Remboursement prêt sur la période (y compris frais de dossier & garantie): -8 891.44€

Assurance Propriétaire Non Occupant: -150.25€

Edf des communs (récupéré sur les charges des locataires): -79.69€

Eau (récupéré sur les charges des locataires): -499.60€

Travaux d'amélioration: -1 695.84€

Remboursements aux locataires (régules de charges suite à des départs): -1.76€

Montant net: -2 823.38€

Dépôts de garantie reçus - dépôts de garantie remboursés: 1 417.50€

Coût net sur la période: -1 405.88€

Eléments marquants sur la période:

- Le plus grand appartement à été vide durant 4 mois le temps de faire quelques travaux, manque à gagner 1 880€

- Travaux d'abattage d'un arbre dans la cour: 1050€

Vision fiscale

Je vous conseille la lecture de mon petit post à ce sujet:

http://immeublederapport.blogspot.com/2010/09/impots-foncier-regime-reel-ou-micro.html

Les 2 principales différences sont:

- L'emprunt: dans le résultat fiscal seul les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur se déduisent, pas le remboursement du capital...

- Les charges récupérables sur les locataires: On retient pour le calcul des impôts les loyers hors charges; de ce fait il convient de ne pas déduire les factures récupérables (EDF, eau, etc...)

On arrive donc au résultat suivant:

Loyer hors charges: 8 401€

Frais d'emprunt (intérêts; garantie; assurances): -6 218.74€

Assurance Propriétaire Non Occupant: -150.25€

Travaux d'amélioration: -1 695.84€

Forfait logement à déduire pour le calcul du résultat fiscal (20€/logement): -80€

Résultat fiscal: 256.17€

En 2011 je payerais 12.1% de CSG/CRDS soit -31€

Et les impôts sur les revenus sur ce résultat (TMI = 30%) -77€

Sur l'année 2010 cet achat nous aura donc coûté:

Résultat économique - CSG/CRDS - Impôts sur les revenus

-1 405.88€ - 31€ - 77€ = -1 513.88€

Rendez vous dans 12 mois pour une nouvelle mise à jour!