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Impôts foncier : Régime réel ou micro foncier ?
Les impôts fonciers sont à payer chaque année et au moment de la déclaration, il faut choisir entre le régime "Micro Foncier" et le régime réel. C'est un choix important parce que l'option du réel engage irrévocablement pour 3 ans.Le choix du régime fiscal sur les revenus foncier dépendra des avantages fiscaux liés aux abattements ou déductions de charges prévues sur les trois prochaines années.
Pour savoir quel est le régime le plus intéressant, il est recommandé de faire deux simulations, puis de comparer les résultats.
Bien connaître les règles applicables et choisir le bon régime permet de réduire l'imposition des revenus fonciers, voir l'imposition globale du foyer.
- Le régime micro foncier et l'abattement de 30%
L'intérêt de ce régime réside dans sa simplicité : Il suffit de déclarer les loyers sur votre déclaration de revenus, les impôts se chargeront du reste.
Le micro foncier est soumis à un abattement de 30% qui couvre les frais de gestion courante et l'entretien des locations.
Le revenu foncier imposable dans cette option se calcule ainsi:
Loyers (hors charges) - 30% des loyers (hors charges) = Revenu foncier imposable qui s'ajoute à vos autres revenus et sur lequel s'applique le barème progressif de l'impôt.
L'abattement de 30% est censé couvrir toutes vos charges, vous ne pourrez rien déduire de plus avec cette option (ni travaux, ni taxe foncière, ni assurances...)
Si vous avez prévu des travaux plus couteux que l'économie réalisée par l'abattement (soit des charges supérieurs à 30%), optez plutôt pour le régime réel, qui vous permettra de déduire les charges de vos revenus.
- Régime réel et déduction sur revenus fonciers
Par exemple, vous pouvez déduire (sur facture) les frais de gestion locative et de syndic, les diagnostics immobilier, le contrat chaudière. Sont également déductibles les intérêts du prêt immobilier et les assurances.
En complément, vous avez le droit de déduire sans justificatif une somme forfaitaire de 20€ par appartement , indiquez "Autres frais de gestion".
Enfin, vous pourrez déduire le montant des taxes foncières, sauf la fraction correspondant à l'enlèvement des ordures, qui doit être facturée au locataire.
Sont également déductible les travaux de rénovation entre chaques locataires...
Vous ne pouvez pas déduire la construction d'une extension ou l'installation d'une veranda, parce qu'il s'agit d'une intervention apportant de la surface.
Le revenu foncier imposable dans cette option se calcule ainsi:
Loyers (hors charges) - toutes charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, travaux de rénovation, etc...) = Revenu foncier imposable qui s'ajoute à vos autres revenus et sur lequel s'applique le barème progressif de l'impôt.
- Déficit foncier imputable (Régime réel)
Le régime de droit commun prévoit une déduction des impots sur les revenus foncier en cas de déficit. Cette déduction est plafonnée à 10700 euros / an.
En contre partie, vous vous engagez à louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.
Imputer un déficit foncier, c'est s'engager à laisser en location pendant 3 à 4 ans.
Les programmes d'investissement (Robien; Borloo; Scellier; etc...) s'appuient sur le déficit foncier (grâce à des abattements spécifiques) pour présenter leurs produits comme des outils de défiscalisation.
- La déclaration de revenus fonciers
Dans ce cas vous n'avez pas à remplir de déclaration de revenus fonciers n°2044. Indiquez simplement le montant de vos loyers (hors charges) perçus sur votre déclaration n°2042 (case BE).
Un abattement de 30% sera automatiquement appliqué par votre centre des impôts pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers; ne le déduisez pas il sera calculé automatiquement!
Régime réel; Cerfa 2044:
Cette déclaration de revenus fonciers est obligatoire pour les foyers fiscaux ayant opté pour le régime réel ou ayant perçu plus de 15.000 euros l'année dernière.
Elle doit être adjointe d'une déclaration spéciale si les revenus fonciers sont issu d'un dispositif particulier, tel que Robien ou Malraux.
- Prélèvements sociaux
Les contributions sociales s'élèvent à 12.1% des revenus fonciers imposables, elles regroupent la CSG, la CRDS et les prélèvements sociaux.
Elle est payable indépendamment de l'impôt sur le revenu et n'est pas mensualisable!
Pour les foyers ayant opté pour le régime du réel une part de la CSG/CRDS est déductible (en tant que charges déductible des revenus fonciers) lorsque vous ferez votre déclaration de l'année suivante. Ce montant correspond à 5.8% du revenu foncier imposable.
Maintenant à vos calculettes!
