Achat d’un immeuble: Les chiffres de la deuxième année!

Après mon article sur les chiffres 2010 voici les chiffres pour 2011 pour notre immeuble !
Encore une fois avec la double vision économique et fiscale.
Pour vous rafraîchir la mémoire voici l’article avec les chiffres 2010 :
http://immeublederapport.blogspot.com/2011/01/achat-dun-immeuble-les-chiffres-de-la.html



Maintenant on passe à l’année 2011 !

Vision économique

Loyers encaissés (charges comprises) du 01/01 au 31/12: 16 894.06€
Remboursement prêt sur la période: -13 959.12€
Assurance Propriétaire Non Occupant: -166€
Edf des communs (récupéré sur les charges des locataires): -96.12€
Eau (récupéré sur les charges des locataires): -446.83€
Travaux d’amélioration: -193.80€
Taxe foncière : -848€
Frais d’agence : -505.91€
Cash Flow net sur la période: +678.28€
Eléments marquants sur la période:
- Le plus grand appartement à été vide durant 2 suite à un changement de locataire, et le 2ème plus grand appartement à également été vide durant 1 mois suite à un changement de locataire.
- 2 des 4 appartements ont étés loués et mis en gestion dans une agence (d’où les frais d’agence), le tarif a été négocié donc je me suis laissé tenté. Cela correspond également à une envie de faire moins d’aller retour pour les visites/etc pour passer plus de temps à la maison pour profiter d’un joyeux évènement survenu en 2011 ! ;)

Vision fiscale

Les 2 principales différences sont:
- L’emprunt: dans le résultat fiscal seul les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur se déduisent, pas le remboursement du capital…
- Les charges récupérables sur les locataires: On retient pour le calcul des impôts les loyers hors charges; de ce fait il convient de ne pas déduire les factures récupérables (EDF, eau, etc…)
On arrive donc au résultat suivant:
Loyer hors charges: 16 043.02€
Frais d’emprunt (intérêts; assurances): -7 210.81€
Assurance Propriétaire Non Occupant: -166€
Travaux d’amélioration: -193.80€
Taxe foncière : -848€
Frais d’agence : -505.91€
Forfait logement à déduire pour le calcul du résultat fiscal (20€/logement): -80€
CSG/CRDS 2011 déductible : 37.41€
Résultat fiscal: 7 001.09€

En 2012 je payerais 13.5% de CSG/CRDS soit -945.15€ (dont 406.06€ récupérable en 2013)
Et les impôts sur les revenus sur ce résultat (TMI = 14% pour 2011) -980.15€
Sur l’année 2011 l’immeuble nous aura donc coûté:
Résultat économique – CSG/CRDS – Impôts sur les revenus
678.28€ – 945.15€ – 980.15€ = -1 247.02€
Soit 103.92€/mois ou encore 3,42€/jour pour mon petit immeuble !

Depuis l’achat l’immeuble nous aura couté :
En 2010 : -1 676.88€
En 2011 : -1 247.02€
Soit 2 923.90€ depuis le début TOUT ou… 5,21€/jour !
Pour les fumeurs (dont je fais parti !) cela représente moins d’un paquet de cigarettes par jour…
Donc pour les fumeurs arrêtez de fumer et payez-vous un immeuble avec les économies réalisées!!!
Alors toujours inaccessible comme projet ?

Rendez vous dans 12 mois pour une nouvelle mise à jour!

Achat d'un immeuble: Les chiffres de la première année!

A tous ceux qui se posent la question du coût de la possession d'un immeuble voici quelques chiffres basés sur ma propre expérience, avec la double vision économique et fiscale.

Je précise que le seul apport que nous avons mis dans la balance est le montant des frais de notaire.

Vision économique

Achat le 18/06/2010: 192 500€

Frais de notaire: 13 900€

Loyers encaissés (charges comprises) du 18/06 au 31/12: 8 495,20€

Remboursement prêt sur la période (y compris frais de dossier & garantie): -8 891.44€

Assurance Propriétaire Non Occupant: -150.25€

Edf des communs (récupéré sur les charges des locataires): -79.69€

Eau (récupéré sur les charges des locataires): -499.60€

Travaux d'amélioration: -1 695.84€

Remboursements aux locataires (régules de charges suite à des départs): -1.76€

Montant net: -2 823.38€

Dépôts de garantie reçus - dépôts de garantie remboursés: 1 417.50€

Coût net sur la période: -1 405.88€

Eléments marquants sur la période:

- Le plus grand appartement à été vide durant 4 mois le temps de faire quelques travaux, manque à gagner 1 880€

- Travaux d'abattage d'un arbre dans la cour: 1050€

Vision fiscale

Je vous conseille la lecture de mon petit post à ce sujet:

http://immeublederapport.blogspot.com/2010/09/impots-foncier-regime-reel-ou-micro.html

Les 2 principales différences sont:

- L'emprunt: dans le résultat fiscal seul les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur se déduisent, pas le remboursement du capital...

- Les charges récupérables sur les locataires: On retient pour le calcul des impôts les loyers hors charges; de ce fait il convient de ne pas déduire les factures récupérables (EDF, eau, etc...)

On arrive donc au résultat suivant:

Loyer hors charges: 8 401€

Frais d'emprunt (intérêts; garantie; assurances): -6 218.74€

Assurance Propriétaire Non Occupant: -150.25€

Travaux d'amélioration: -1 695.84€

Forfait logement à déduire pour le calcul du résultat fiscal (20€/logement): -80€

Résultat fiscal: 256.17€

En 2011 je payerais 12.1% de CSG/CRDS soit -31€

Et les impôts sur les revenus sur ce résultat (TMI = 30%) -77€

Sur l'année 2010 cet achat nous aura donc coûté:

Résultat économique - CSG/CRDS - Impôts sur les revenus

-1 405.88€ - 31€ - 77€ = -1 513.88€

Rendez vous dans 12 mois pour une nouvelle mise à jour!

La fiscalité des revenus fonciers

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Impôts foncier : Régime réel ou micro foncier ?

Les impôts fonciers sont à payer chaque année et au moment de la déclaration, il faut choisir entre le régime "Micro Foncier" et le régime réel. C'est un choix important parce que l'option du réel engage irrévocablement pour 3 ans.

Le choix du régime fiscal sur les revenus foncier dépendra des avantages fiscaux liés aux abattements ou déductions de charges prévues sur les trois prochaines années.

Pour savoir quel est le régime le plus intéressant, il est recommandé de faire deux simulations, puis de comparer les résultats.

Bien connaître les règles applicables et choisir le bon régime permet de réduire l'imposition des revenus fonciers, voir l'imposition globale du foyer.

• Le régime micro foncier et l'abattement de 30%

Tant que vous percevez moins de 15000 euros de loyer annuel, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Un abattement de 30% sera pris en compte automatiquement pour le calcul du revenu foncier imposable.

L'intérêt de ce régime réside dans sa simplicité : Il suffit de déclarer les loyers sur votre déclaration de revenus, les impôts se chargeront du reste.

Le micro foncier est soumis à un abattement de 30% qui couvre les frais de gestion courante et l'entretien des locations.

Le revenu foncier imposable dans cette option se calcule ainsi:

Loyers (hors charges) - 30% des loyers (hors charges) = Revenu foncier imposable qui s'ajoute à vos autres revenus et sur lequel s'applique le barème progressif de l'impôt.

L'abattement de 30% est censé couvrir toutes vos charges, vous ne pourrez rien déduire de plus avec cette option (ni travaux, ni taxe foncière, ni assurances...)

Si vous avez prévu des travaux plus couteux que l'économie réalisée par l'abattement (soit des charges supérieurs à 30%), optez plutôt pour le régime réel, qui vous permettra de déduire les charges de vos revenus.

• Régime réel et déduction sur revenus fonciers

Les charges déductibles des revenus fonciers sont celles liées à la gestion locative, à l'entretien et aux réparations.

Par exemple, vous pouvez déduire (sur facture) les frais de gestion locative et de syndic, les diagnostics immobilier, le contrat chaudière. Sont également déductibles les intérêts du prêt immobilier et les assurances.

En complément, vous avez le droit de déduire sans justificatif une somme forfaitaire de 20€ par appartement , indiquez "Autres frais de gestion".

Enfin, vous pourrez déduire le montant des taxes foncières, sauf la fraction correspondant à l'enlèvement des ordures, qui doit être facturée au locataire.

Sont également déductible les travaux de rénovation entre chaques locataires...

Vous ne pouvez pas déduire la construction d'une extension ou l'installation d'une veranda, parce qu'il s'agit d'une intervention apportant de la surface.

Le revenu foncier imposable dans cette option se calcule ainsi:

Loyers (hors charges) - toutes charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, travaux de rénovation, etc...) = Revenu foncier imposable qui s'ajoute à vos autres revenus et sur lequel s'applique le barème progressif de l'impôt.

• Déficit foncier imputable (Régime réel)

Le déficit foncier imputable est obtenu lorsque la somme des charges locatives déductibles est supérieure à la somme des loyers perçus sur la même période.

Le régime de droit commun prévoit une déduction des impots sur les revenus foncier en cas de déficit. Cette déduction est plafonnée à 10700 euros / an.

En contre partie, vous vous engagez à louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

Imputer un déficit foncier, c'est s'engager à laisser en location pendant 3 à 4 ans.

Les programmes d'investissement (Robien; Borloo; Scellier; etc...) s'appuient sur le déficit foncier (grâce à des abattements spécifiques) pour présenter leurs produits comme des outils de défiscalisation.

• La déclaration de revenus fonciers

Régime Micro Foncier:

Dans ce cas vous n'avez pas à remplir de déclaration de revenus fonciers n°2044. Indiquez simplement le montant de vos loyers (hors charges) perçus sur votre déclaration n°2042 (case BE).

Un abattement de 30% sera automatiquement appliqué par votre centre des impôts pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers; ne le déduisez pas il sera calculé automatiquement!

Régime réel; Cerfa 2044:

Cette déclaration de revenus fonciers est obligatoire pour les foyers fiscaux ayant opté pour le régime réel ou ayant perçu plus de 15.000 euros l'année dernière.

Elle doit être adjointe d'une déclaration spéciale si les revenus fonciers sont issu d'un dispositif particulier, tel que Robien ou Malraux.

• Prélèvements sociaux

En plus de l'impôts sur le revenu les bailleurs sont soumis à des contributions sociales calculées sur les revenus fonciers nets (si un déficit est enregistré il n'y aura pas de prélèvements sociaux à payer).

Les contributions sociales s'élèvent à 12.1% des revenus fonciers imposables, elles regroupent la CSG, la CRDS et les prélèvements sociaux.

Elle est payable indépendamment de l'impôt sur le revenu et n'est pas mensualisable!

Pour les foyers ayant opté pour le régime du réel une part de la CSG/CRDS est déductible (en tant que charges déductible des revenus fonciers) lorsque vous ferez votre déclaration de l'année suivante. Ce montant correspond à 5.8% du revenu foncier imposable.

Maintenant à vos calculettes!

En avant les aventures!

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Voici le début des aventures!

Cet immeuble à été acheté voici maintenant 3 mois.
Il est composé de 4 appartements:

• 1 T1 Bis d'environ 25m² habitalbe (50m² au sol)
• 1 T2 de 30m²
• 1 T3 de 50m²
• 1 T3 Duplex de 70m²

A l'achat il y a 3 mois seul le T3 Duplex était vide, les 3 autres étaient tous loués.
Durant ces 3 mois le T2 s'est libéré (un nouveau locataire à été trouvé en 2h!)
Le T3 Duplex est loué à partir de début octobre, le temps de faire 2-3 travaux dedans.
Le locataire du T1 bis vient de m'envoyer son préavis.

Ne pas croire que l'être bailleur ça se fait les bras croisés, c'est un métier à part entière!
Il faut connaître les lois, ce qu'on a droit le faire ou de ne pas faire, répondre aux questions des locataires, gérer avec les voisins, les entrepreneurs, etc...